Remake Kross : ne faites pas une croix sur le monde, cette nouvelle SCPI investit sur 4 continents
La SCPI Kross constitue la troisième SCPI lancée par Remake AM après Remake Live et Remake UK 2025. Au 18 septembre 2026, Remake indiquait gérer près de 1,1 milliard d’euros d’actifs pour environ 14.450 associés à travers Remake Live et Remake UK 2025. La société de gestion a été fondée par Nicolas Kert et David Seksig. Le lancement de Kross intervient par ailleurs quelques jours seulement après le lancement de Remake Pulse, un fonds professionnel spécialisé bénéficiant de l’agrément ELTIF. Remake semble ainsi chercher à élargir fortement sa gamme et ses canaux de distribution.
SCPI Remake Kross
Remake AM change de braquet, mais également de modèle tarifaire. Après Remake Live, devenue emblématique de la nouvelle génération de SCPI sans frais de souscription, la société de gestion lance Remake Kross. Cette fois-ci, les épargnants devront bien acquitter des frais à l’entrée : jusqu’à 12 % TTC. En contrepartie, la nouvelle SCPI affiche des frais de gestion sensiblement moins élevés que ceux de Remake Live et adopte une stratégie encore plus internationale.
Remake Kross est une SCPI à capital variable ayant obtenu le visa AMF n°26-23 le 11 septembre 2026. Sa particularité tient avant tout à son terrain de jeu : aucun investissement immobilier direct en France. La SCPI entend investir exclusivement à l’étranger, en Europe hors France, en Amérique du Nord, en Asie et en Océanie. Elle vise un taux de distribution de 6,5 % et un TRI net de tous frais de 7,5 % sur dix ans. Il s’agit évidemment d’objectifs et non de rendements garantis.
Remake Kross : 100 % hors de France
Avec Remake Kross, Remake AM ne se contente donc plus d’une diversification européenne. Le gestionnaire veut pouvoir aller chercher les opportunités immobilières là où elles apparaissent. Europe hors France, Amérique du Nord, Asie et Océanie constituent les quatre grandes zones d’investissement annoncées. À l’intérieur de cet univers particulièrement large, aucune spécialisation sectorielle n’est imposée. Remake Kross pourra acheter des bureaux, des commerces, des actifs logistiques, des locaux d’activité, de l’immobilier résidentiel, des établissements de santé, d’éducation ou encore des actifs d’hébergement géré.
Cette liberté est revendiquée comme un élément essentiel de la stratégie. Plutôt que de construire un portefeuille en respectant une allocation géographique prédéterminée, Remake entend privilégier les marchés offrant, selon son analyse, le meilleur couple rendement/risque du moment. Trois grands filtres sont néanmoins prévus pour sélectionner les pays. Remake souhaite intervenir sur des marchés suffisamment liquides, disposant de volumes réguliers de transactions et d’un nombre important d’acheteurs et de locataires. Les marchés devront également être couverts par les grands brokers immobiliers internationaux afin de disposer d’un historique suffisamment profond. Enfin, les pays retenus devront bénéficier d’une convention fiscale avec la France permettant d’éviter la double imposition des revenus immobiliers.
Un objectif de rendement de 6,5 %
Remake Kross affiche un objectif de taux de distribution de 6,5 %. Le TRI cible atteint pour sa part 7,5 % net de tous frais sur une période de dix ans. La distinction est importante. Le taux de distribution mesure principalement le revenu distribué aux associés par rapport au prix de la part. Le TRI tient également compte de l’évolution potentielle de la valeur de la part sur la durée considérée. Ces deux chiffres sont des objectifs de gestion et ne constituent en aucun cas une promesse. Remake Kross démarre son existence et ne dispose donc d’aucun historique permettant de confronter ces ambitions à la réalité de son portefeuille.
Phase sponsor
Le prix normal de souscription est fixé à 100 euros par part et la valeur de retrait à 90 euros. La première souscription doit porter sur au moins 50 parts, soit un investissement minimal de 5.000 euros au tarif normal. La distribution des revenus est prévue mensuellement. Le délai de jouissance débute au premier jour du sixième mois suivant l’enregistrement de la souscription. L’horizon de placement recommandé est de dix ans au minimum et l’indicateur synthétique de risque est de 3 sur 7.
Durant la phase sponsor débutant le 5 octobre 2026, une remise de 10% est proposée sur le prix de la part (90 euros au lieu de 100 euros), en contrepartie d’un montant minimum d’investissement de 60 parts et d’une durée d’inalliabilité de 3 ans.
12 % de frais de souscription
C’est probablement le point qui surprendra le plus les investisseurs connaissant déjà Remake. Remake Live s’est précisément fait connaître avec son modèle sans commission de souscription . Avec Remake Kross, la société de gestion revient à un schéma beaucoup plus traditionnel. La commission de souscription peut atteindre 10 % HT, soit 12 % TTC, du montant de la souscription, prime d’émission comprise. Pour une part achetée 100 euros, la valeur de retrait ressort ainsi à 90 euros. Cela signifie qu’un épargnant investissant 10.000 euros ne doit surtout pas considérer que son investissement pourrait être revendu immédiatement pour le même montant. Hors évolution de la valeur du patrimoine et sous réserve de liquidité, la valeur de retrait correspondrait initialement à 9.000 euros. Cette différence rappelle pourquoi les SCPI à frais de souscription élevés doivent être envisagées sur une durée longue. Mais comparer Remake Kross et Remake Live uniquement sur leurs frais d’entrée serait trompeur.
Remake Kross versus Remake Live
Le modèle économique des deux SCPI est presque opposé. Remake Live ne prélève pas de commission de souscription, mais ses frais de gestion atteignent 18 % TTC des produits locatifs. Remake Kross prélève jusqu’à 12 % TTC à l’entrée, mais sa commission de gestion est limitée à 12 % TTC. L’écart est donc de six points sur les frais de gestion des revenus locatifs en faveur de Kross. La différence apparaît également lors des acquisitions. Remake Kross facture une commission d’acquisition de 2 % TTC du prix net vendeur des immeubles, contre 5 % pour Remake Live selon la grille tarifaire comparée issue des documents des deux SCPI.
Kross ne prévoit par ailleurs aucune commission de gestion sur les travaux, aucune commission de cession et aucune commission de retrait. Remake Live prévoit notamment des commissions de 5 % sur certaines de ces opérations et une commission de retrait anticipé de 5 % pour une sortie avant cinq ans. Autrement dit, Remake Live privilégie un modèle dans lequel l’investisseur paie peu ou pas à l’entrée mais supporte davantage de frais pendant la vie de son investissement. Remake Kross revient à un modèle plus classique : le coût initial est élevé, mais plusieurs frais supportés ensuite sont moins importants.
Il n’est donc pas possible de conclure simplement que Kross est « plus chère » ou « moins chère » que Live en observant uniquement les 12 % de frais de souscription. Le résultat dépend notamment de la durée de détention, des revenus générés, des acquisitions et arbitrages réalisés ainsi que de l’évolution de la valeur des parts.
Remake Kross / Remake Live : des frais très différents
CaractéristiqueRemake KrossRemake Live
Prix de part au lancement
100 €
Selon prix en vigueur
Frais de souscription
12 % TTC max.
0 %
Frais de gestion sur loyers
12 % TTC
18 % TTC
Commission d’acquisition
2 % TTC
5 % TTC
Commission sur travaux
0 %
5 % TTC
Commission de cession
0 %
5 % TTC
Commission de retrait
0 %
5 % avant 5 ans
Délai de jouissance
1er jour du 6e mois
Plus court, selon conditions en vigueur
Objectif de distribution Kross
6,5 %
Non comparable à un objectif de lancement
Horizon recommandé Kross
10 ans minimum
Placement de long terme
Ces écarts tarifaires permettent également de comprendre l’intérêt économique du retour aux frais de souscription. La documentation de Kross prévoit que cette commission rémunère notamment la recherche de capitaux et peut être rétrocédée en tout ou partie aux distributeurs. Kross devrait ainsi être plus facile à distribuer auprès des CGP et des plateformes que ne peut l’être une SCPI ne versant aucune commission initiale.
Une fiscalité étrangère qui peut intéresser les contribuables français
Le choix d’investir 100 % hors de France ne répond pas uniquement à une logique de diversification immobilière. Il entraîne également des conséquences fiscales pour les associés résidents fiscaux français. Remake indique que Kross sélectionnera uniquement des marchés bénéficiant d’une convention fiscale avec la France comportant un mécanisme destiné à éliminer la double imposition des revenus fonciers étrangers. Selon le pays concerné, cette neutralisation peut passer par un crédit d’impôt ou par une exonération en France avec prise en compte des revenus concernés pour déterminer le taux effectif d’imposition. Le traitement exact dépend donc des conventions fiscales et de la situation personnelle de chaque associé. La fiscalité peut ainsi être plus favorable que celle d’une SCPI investissant intégralement en France, notamment pour certains contribuables fortement imposés. Il faut toutefois se garder d’appliquer une règle fiscale unique à l’ensemble de Kross puisque le portefeuille pourra être réparti dans de nombreux pays ayant chacun leurs propres règles et conventions.
Attention au risque de change
Cette diversification mondiale apporte en revanche un risque que les épargnants habitués aux SCPI françaises ou de la zone euro rencontrent beaucoup moins : celui des devises. Un immeuble acheté aux États-Unis produit des loyers en dollars. Un investissement japonais peut produire des revenus en yens et un actif australien des revenus en dollars australiens. Même si la valeur d’un immeuble et ses loyers restent parfaitement stables dans leur monnaie locale, leur valeur exprimée en euros peut varier. La documentation prévoit que l’exposition aux devises étrangères puisse représenter jusqu’à 50 % de l’actif et indique que le risque de change ne sera pas nécessairement couvert systématiquement. Une couverture peut réduire ce risque, mais elle possède elle-même un coût supporté par la SCPI. Cette dimension devra donc être surveillée de près dans les futurs bulletins trimestriels. Une SCPI mondiale ne dépend plus seulement des cycles immobiliers : les fluctuations de l’euro face au dollar, au yen ou à d’autres devises peuvent également peser sur ses performances.
Une capacité d’endettement à surveiller également
Remake Kross pourra également recourir à l’endettement pour financer une partie de ses investissements. La documentation de lancement fait état d’une limite pouvant atteindre 40 % de la valeur des actifs immobiliers, avec une cible annoncée autour de 25 %. L’effet de levier peut améliorer la rentabilité des capitaux lorsque le rendement des immeubles est supérieur au coût de financement. L’inverse est également vrai : l’endettement augmente le risque lorsque les valeurs immobilières baissent ou lorsque les conditions de financement se détériorent.
Remake Kross est classée Article 8 SFDR
La SCPI est classée Article 8 au titre du règlement européen SFDR. Cette classification signifie que le produit promeut certaines caractéristiques environnementales ou sociales, sans pour autant constituer un fonds Article 9 ayant un objectif d’investissement durable au sens le plus exigeant du règlement. Son indicateur synthétique de risque SRI est fixé à 3 sur 7. Le dépositaire retenu est Société Générale, CBRE intervient pour l’expertise immobilière et KPMG comme commissaire aux comptes.
Remake Kross : le rendement devra faire oublier les frais d’entrée
Remake Kross part avec plusieurs arguments : un univers d’investissement exceptionnellement large, une diversification sur quatre continents, une stratégie opportuniste, une fiscalité internationale potentiellement intéressante et un objectif de distribution de 6,5 %. Mais elle part également avec deux inconnues majeures.
La première est inhérente à toute nouvelle SCPI : Kross n’a encore aucun historique de performance permettant de juger la capacité de l’équipe à atteindre ses objectifs dans cette configuration mondiale. La seconde concerne précisément les frais. Après avoir largement communiqué avec Remake Live sur l’absence de commission de souscription, Remake AM demande cette fois jusqu’à 12 % TTC à l’entrée. L’écart est suffisamment important pour ne pas être anecdotique.
En contrepartie, Kross prélève seulement 12 % TTC de frais de gestion sur les revenus locatifs contre 18 % pour Live et réduit également plusieurs commissions portant sur la vie du patrimoine immobilier.
Le véritable match Remake Kross contre Remake Live ne se résume donc pas à « 12 % contre 0 % ». Il oppose deux modèles de facturation différents. Pour l’épargnant, la question essentielle sera de savoir si la performance obtenue sur la durée et l’économie réalisée sur les frais récurrents permettront de compenser le lourd ticket payé à l’entrée. Et avec une valeur de retrait initiale de 90 euros pour une part payée 100 euros, Kross porte finalement plutôt bien son nom : pour espérer que l’investissement mondial soit payant, mieux vaudra effectivement ne pas avoir besoin de faire une croix dessus trop rapidement.