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SCPI : Duflot VS Scellier

D 14 janvier 2013     A AA    


Le dispositif de défiscalisation Scellier s’éteint, laissant place au Duflot. Egalement disponible via les SCPI, celui-ci offre un avantage fiscal supérieur à son prédécesseur. Mais est-il pour autant plus intéressant ?

SCPI : Le Duflot prend le relais du Scellier

Suite à l’extinction du dispositif Scellier, les SCPI Scellier   seront remplacées par les SCPI Duflot   en 2013. Ces nouvelles SCPI fiscales seront proposées aux investisseurs entre le premier semestre 2013 et le 31 décembre 2016.

Les SCPI Duflot sont destinées aux épargnants désirant investir dans l’immobilier locatif, neuf BBC ou réhabilité, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt et en évitant les contraintes de l’immobilier en direct.

Le mode de fonctionnement des SCPI Duflot sera similaire à celui des SCPI Scellier. En revanche, le taux de rendement, les conditions d’accès à la réduction d’impôts et les zones géographiques concernées diffèrent.

SCPI Duflot : Un avantage fiscal supérieur mais un rendement moindre

Les SCPI Duflot offrent une réduction d’impôt de 18% répartie sur 9 ans alors qu’elle n’atteignait que 13% du montant de la souscription de part en Scellier.

En ne tenant compte que du taux de réduction d’impôt, les SCPI Duflot paraissent donc plus intéressantes que le Scellier.

Mais, il est important de regarder aussi le rendement de ces nouvelles SCPI. Celui-ci devrait être inférieur à l’investissement en Scellier compte tenu des modifications des plafonds de loyers.

En effet, dans un objectif de protection sociale, la loi Duflot a revu à la baisse les ressources des locataires ainsi que les plafonds de loyers imposés pour bénéficier de la réduction d’impôt. Et baisse des loyers perçus signifie baisse des revenus pour détenteur de parts.

Le revenu moyen des SCPI Scellier est estimé à 2,5%, les SCPI Duflot devraient donc offrir un rendement inférieur.

SCPI Duflot : Attention au plafonnement des niches fiscales !

Autre facteur à prendre en compte, le plafonnement des niches fiscales.
Depuis le 1er janvier 2013, les niches fiscales sont plafonnées à 10 000€ de réduction annuelle, au-delà les avantages sont perdus.

La loi Duflot n’échappe pas à ce recadrage.
Pour les souscriptions dans les SCPI, l’avantage serait calculé sur 95% de l’investissement (plafonné à 300 000 euros) soit 51 300 euros étalés sur neuf années (5.700 euros par an).

En cas de souscription d’autres niches fiscales, procurant au total un avantage annuel supérieur à 10 000€, l’excédent ne sera pas perçu par l’épargnant.

Le Scellier bénéficiait d’un contexte bien plus clément puisque qu’avec un plafonnement des niches fiscales à 18 000€ + 4% du revenu annuel imposable, la totalité des avantages fiscaux étaient perçus dans la grande majorité des cas.

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