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SCPI : les 10 idées reçues les plus tenaces, décryptage du vrai et du faux

D 16 novembre 2018    A Comparatif SCPI


1- Les parts de SCPI détenues en direct ne sont pas liquides

Si le nombre de demandes de souscription est supérieur au nombre de demandes de retrait : liquidité assurée entre 15 jours et 1 mois,
Si le nombre de demandes de souscription est inférieur au nombre de demandes de retrait : liquidité correspondante à celle de l’immobilier en direct, temps de vente d’un immeuble entre 4 et 6 mois.

La vision CORUM : La Liquidité est renforcée par le nombre de petits porteurs du fonds. Pas de porteur représentant plus de 1% de la capitalisation, afin d’éviter tout risque de liquidité lié à la sortie d’un où plusieurs gros porteurs en cas de crise.

Objectivement : les parts de SCPI détenues en direct ne sont donc effectivement pas liquides de façon certaine.

2- L’assurance-vie permet de mieux optimiser la fiscalité

L’assurance-vie est un produit d’épargne   avec une fiscalité avantageuse mais elle a un prix pour l’épargnant, avec des frais supplémentaires :
- Frais de gestion du contrat,
- Prélèvement potentiel par l’assureur de 5 à 10% des revenus (certains contrats reversent 100% des revenus).

La Vision Corum : Il vaut mieux souscrire une part de SCPI hors assurance vie en
optimisant sa fiscalité grâce au démembrement (nue-propriété). Les meilleures SCPI ne peuvent pas être achetées via les contrats d’assurance vie

Objectivement : CORUM ne commercialise pas ses SCPI via l’assurance-vie. Toutes les SCPI ne sont pas accessibles via l’assurance-vie, cela n’a rien à voir avec leurs qualités intrinsèques, mais avec le circuit de distribution (et le commissionnement lié des intermédiaires), tout comme le volume de collecte drainé. La fiscalité est évidemment plus favorable via l’assurance-vie. Qui dit nue-propriété, dit usufruitier, cela n’impacte en rien la fiscalité globale, mais la détourne de foyer fiscal.

3 - Les SCPI avec les meilleurs rendements sont les plus risquées

2 critères importants a regarder en terme de risque :

  1. la Pérennité du locataire : Si le choix de la localisation a été fait avec les bons critères de qualité (durée des baux, attachement du locataire a sa localisation etc) alors il n’y a pas plus de risque.
  2. la Perte de valeur : Plus vous achetez chers (donc avec des rendements bas), plus vous serez impactés par une remontée des taux.

La Vision Corum : Un bon immeuble + acheté au bon prix + acheté au bon moment +
Avec de bons locataires = moins de risque

Objectivement : le risque global d’exposition au marché de l’immobilier et de son retournement est indépendant du choix de l’immeuble, en cas de crise, tout le marché immobilier ira vers le bas.

4 - La constitution d’un report à nouveau   est indispensable

La constitution d’un report à nouveau (RAN  ) pénalise les associés et crée une distorsion ancien porteur et nouveau porteur :
- Une distorsion fiscale sur les revenus perçus car l’associé   est fiscalisé sur le résultat de la SCPI, y compris la part non distribuée.
- L’associé fiscalisé n’est pas sûr de toucher un jour le RAN et le nouvel associé est à même de toucher un dividende   dont la fiscalité a été payée par un précédent associé
- Dilution des anciens porteurs car le RAN versé a posteriori sur une population différente du moment de sa constitution et de son imposition.

Le RAN est générateur de confort pour le gérant :
- Permet de lisser la performance en cas de problème
- Mise en réserve d’usage pour maintenir un niveau de distribution linéaire

La Vision CORUM : Il est plus éthique et cohérent sur le long terme d’accepter :
-  une variation potentielle des revenus
-  de maintenir une égalité de traitement entre les porteurs et entre les sommes qu’ils reçoivent et leur fiscalité

Objectivement : Le RAN est confortable pour l’investisseur, un gage de sécurité pour le futur. L’absence de RAN dope le rendement actuel, souvent trop utilisé par le marketing commercial, jouant les hauts de tableau de rendement. Un juste milieu serait idéal.

5 - Le co-investissement des SCPI/OPCI est une bonne pratique des sociétés de gestion

Non. Trois raisons selon CORUM :

  1. Il s’agit d’une hérésie car, par définition, toutes les SCPI du gérant ont des stratégies différentes
  2. Cela constitue de plus une trahison du porteur de parts, qui a étudié le marché, réalisé un Benchmark, et choisi une SCPI plutôt qu’une autre.
  3. Cela peut créer des problèmes au moment de la vente, les gérants n’étant pas forcément d’accord sur le timing

La Vision Corum : pas d’indivision = pas de conflit d’intérêts

Objectivement : 100% OK avec CORUM

6- La vente d’un immeuble n’est pas une bonne pratique des sociétés de gestion

  • La vente d’un immeuble implique une rentrée d’argent pour les sociétés de gestion qu’il faut ensuite ré-investir.
  • Le marché immobilier actuel ne permet déjà pas d’investir l’argent issu des nouveaux épargnants (la collecte).
  • Les SCPI ne préfèrent pas vendre car elles ne souhaitent pas se rajouter du « cash » à investir.

La Vision CORUM :

  1. Être opportuniste
  2. Récupérer les plus-values quand on peut les prendre
  3. En faire bénéficier ses associés

Objectivement, 100% OK avec CORUM.

7 - Les SCPI qui investissent à l’étranger bénéficient d’un avantage fiscal

Le seul avantage est pour les résidents fiscaux français : les revenus issus de l’investissement à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux 17,2%.
Tout dépend de la fiscalité de l’associé : il peut y avoir un gain ou non au cas par cas selon le taux d’imposition du porteur de part. La décision d’investissement ne doit pas être considérée en fonction de la fiscalité d’une SCPI.

Objectivement : Seules les SCPI investissant intégralement à l’étranger, par exemple en Allemagne, permettent aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, du fait de l’application de l’accord entre les 2 pays.

8 - Un taux d’occupation faible offre de meilleures perspectives de rentabilité

Un taux de occupation faible signifie en fait :

  • Une insatisfaction du locataire à un moment donné au regard de ces locaux - l’immeuble ayant été acheté 100 % loué. Quid du prochain ?
  • Une non anticipation du propriétaire, lequel ne connaît pas son locataire
  • Si la vacance est persistante, une « marketabilité » restreinte des locaux : Gage d’une absence de progression potentielle.

La Vision Corum : La Gestion internalisée des locataires permet de considérer les locataires comme des clients et de pérenniser la relation et avoir des taux d’occupation élevés.

Objectivement : Un taux d’occupation faible n’est pas un bon signe.

9 - Pour minorer les risques il faut investir dans plusieurs SCPI

Historiquement, les SCPI ont toujours été structurées selon un axe marketing :

  • Bureaux parisiens
  • Commerces
  • Energies renouvelables
  • Santé
  • Allemagne…

Il fallait donc diversifier ses SCPI pour ne pas être exposé à un risque en particulier. Mais aujourd’hui, la diversification (géographique, typologie d’immeubles) est au cœur de plusieurs SCPI Plus besoin de multiplier le nombre de SCPI pour avoir cette diversification

La Vision Corum : Mieux vaut une SCPI très diversifiée que 2 SCPI pas du tout diversifiées

Objectivement : CORUM élude logiquement le risque lié au gestionnaire. le risque lié au gestionnaire de SCPI est amoindri si l’épargnant opte pour un portefeuille de SCPI diversifiées.

10 - Les marchés immobiliers les plus liquides sont les moins risqués

C’est dans ces marchés que les taux se compressent le plus vite et qu’il y a le plus de concurrence. Il est quasi impossible de faire des transactions sur des immeubles pas officiellement sur le marche immobilier .

La Vision Corum : aller sur des localisations plus secondaires mais dont la liquidité sera apportée par la qualité du locataire et son attachement à la localisation.

Objectivement : les marchés les plus liquides sont les moins exposés au risque d’illiquidité, une Lapalissade de plus.