Déficit foncier : les limites du dispositif

Déficit foncier : 10 700 € d’abattement sur les revenus

Lors de la réalisation de travaux d’amélioration ou de rénovation d’un bien locatif il est possible de déduire les frais engagés de ses revenus locatifs, et donc réduire voire annuler son imposition : c’est le déficit foncier.

Le dispositif permet de déduire de ses revenus jusqu’à 10.700 € chaque année. En effet, le montant de votre déficit foncier (recette déduite des frais) vient en déduction de votre revenu global, (revenus professionnels, financiers, etc.). La réduction d’impôt induite par cet abattement dépend donc de votre tranche marginale d’imposition.

Le déficit foncier n’est pas une niche fiscale. Ce dispositif n’est de fait pas limité par d’éventuels plafonds de [a[niches fiscales]a].

Déficit foncier : Il faut être en déficit !

Comme son nom l’indique, le déficit foncier impose que l’investisseur soit en déficit foncier : ses revenus fonciers sont donc inférieurs à ses charges financières. Le piège que beaucoup d’investisseurs ne voient pas est, que pour être en déficit foncier, ils n’hésitent pas à s’endetter lourdement, poussant ainsi la somme des intérêts à rembourser à des niveaux très élevés. Certains d’entre eux, à tort, optent même pour des crédits in fine, payant ainsi un montant d’intérêt maximal. Le biais est évidemment que, dans ce cas, si effectivement, l’abattement d’impôt sur les 10 700 € est à son maximum, ils oublient de penser que le gain, au final, est empoché par la banque, via les intérêts versés.

Déficit foncier : régime d’imposition obligatoire

Lors d’un déficit foncier le propriétaire est contraint de déclarer ses revenus sous le régime réel d’imposition. Or, le régime micro foncier réservé aux contribuables qui réalisent moins de 15.000 € de recettes de location nue par an, permet un abattement de 30% de l’ensemble des charges.

Il est donc important pour les personnes concernées de vérifier si le déficit foncier n’est pas pénalisant par rapport à une déclaration classique au régime micro foncier.

Déficit foncier : Amalgame avec le Duflot, la confusion s’installe parfois !

Les organismes en charge de commercialiser des logements neufs en [a[Duflot]a] notamment, comptabilisent également dans leurs simulations le déficit foncier. Or le dispositif Duflot permet une réduction directe d’impôt sur le revenu, mais c’est tout. Le déficit foncier n’est pas lié à une niche fiscale. Dans le cas d’un Duflot, les deux, la réduction d’impôt, ainsi que le déficit foncier peuvent donc se cumuler. Seul le dispositif Duflot est soumis au plafonnement des niches fiscales.

Déficit foncier : attention aux vacances locatives !

Entre deux locataires, il se peut qu’une période de vacance locative s’installe, notamment en zone rurale. Pour bénéficier des avantages du déficit foncier, il faut justifier d’une location effective jusqu’à la 3ième année qui suit l’imputation du déficit.

Si la location est interrompue durant cette période la [a[réduction d’impôt]a] est recalculée et revue à la baisse. Le déficit n’est pas perdu mais devra être reporté sur les années suivantes. La période de vacance locative est donc doublement pénalisante pour le propriétaire puisqu’il ne touche pas de revenu et subi un impact fiscal.