Immobilier locatif Duflot : investissement en direct ou via des SCPI ?

Immobilier Locatif : un placement privilégié par les Français

L’immobilier est considéré par les Français comme un investissement solide, pour preuve, 56% d’entre-eux le considèrent comme un actif privilégié devant l’épargne   sécurisée selon la dernière étude Crédit Foncier 2013.

Les transactions dans le secteur de l’immobilier locatif représente 11 % des transactions du marché en 2012. Payer moins d’impôts, constituer un patrimoine, percevoir un revenu complémentaire à la retraite, les objectifs d’investissement sont divers.

Pour investir dans un bien immobilier, les investisseurs peuvent opter pour un achat en direct, ou via la souscription de parts de SCPI (pierre-papier). Avantages et inconvénients de ces deux possibilités, dont la finalité est identique.

Immobilier locatif Duflot : En direct ou via des SCPI, des avantages fiscaux strictement identiques !

L’investissement immobilier en direct [a[Duflot]a] et via les scpi duflot profitent d’avantages fiscaux strictement identiques :

 Réduction directe d’impôt de 18% du prix d’achat du bien immobilier neuf, dans la limite de 300 000 € par an. La réduction est échelonnée sur 9 années (soit 2% par an),

 Abattement sur les revenus, dans la limite de 10 700 €, dans le cadre d’un déficit foncier, lorsque le financement du bien est effectué via un crédit immobilier.

Financement à crédit : En direct ou via des SCPI, si peu de différences !

Par ailleurs, le financement à crédit du bien immobilier ou des parts de SCPI peuvent bénéficier des mêmes conditions, aussi en termes de taux que d’assurances. Il n’est pas rare que certaines banques ne jouent pas totalement le jeu et proposent des taux moins avantageux pour des achats de parts de SCPI. Dans ce cas, il vous faudra donc chercher une autre banque !

Match investissement Dufot en direct VS SCPI Duflot   : Les rendements

L’abattement sur les revenus issus du déficit foncier n’a pas été pris en compte dans cette simulation, l’avantage financier tiré de cet abattement étant lié à la taux marginal d’imposition du contribuable. A noter, que cet abattement est de toutes façons applicable dans les deux cas.

Immobilier Locatif Duflot : Match investissement en direct contre SCPI

- Investissement Duflot en direct

L’investissement en direct consiste à acheter un bien ancien ou neuf dans le but d’être mis en location. L’investisseur devra faire le bon choix, en effet cette sélection déterminera la future rentabilité. Le risque principal est donc bien là : ne pas se tromper sur le lieu du bien immobilier.

Cet achat demande une bonne connaissance du marché où aura lieu l’acquisition. Le premier point à étudier est l’offre locative du secteur par rapport à la demande. Le bon compromis est d’investir dans les quartiers en mutation qui pourra être valorisé par l’arrivée des transports ou la création de commerce.

- Les SCPI Duflot

De leur côté, les SCPI proposent d’investir dans un parc immobilier diversifié (bureaux, logements, entrepôts, dans différents lieux). Ce large panel de biens permet d’optimiser le taux d’occupation et donc d’assurer un rendement.

L’objectif du placement est de constituer un capital et de le faire fructifier, mais ne permet en aucun cas d’acquérir un bien. Une fois le capital placé, la société de gestion se charge de valoriser le parc immobilier et de gérer les biens.

 Les SCPI, des bémols à prendre en compte, des frais importants, des espoirs de plus-values à terme très faibles

Les SCPI sont réputées gourmandes en frais de gestion, primes d’émission et autres stratagèmes pour venir ponctionner en frais tous azimuts. Par ailleurs, les espoirs de dégager une plus-value lors de la revente des parts à l’horizon du placement sont très faibles. Enfin, si la réduction d’impôt est applicable dés l’année de la souscription, les premiers revenus ne seront eux pas versés avant la constitution du patrimoine immobilier, tout comme pour un achat en direct en VEFA. Il faut donc compter au minimum deux années à ces nouvelles SCPI Duflot pour verser leurs premiers revenus.

Attention, les SCPI Duflot ne peuvent pas être intégrées dans un contrat d’assurance-vie.