Le prix des parts des SCPI : des hausses et des baisses attendues

Sous la houlette de Raphaël Oziel, La Boutique des Placements a audité 83 SCPI de rendement à capital variable afin de déterminer l’évolution de la valeur des patrimoines immobiliers des SCPI entre 2021 et 2022 en se basant sur la valeur de reconstitution   entre 2021 et 2022. Pour rappel, la valeur de reconstitution d’une SCPI correspond au montant qu’il faudrait débourser si on devait recréer ex nihilo la SCPI, frais de notaire et frais de souscription inclus. En comparant cette valeur de reconstitution par part au prix de souscription de la SCPI, on détermine si le prix de part est évalué à sa juste valeur, s’il est décoté ou surcoté. Concrètement, si vous achetez une part de SCPI à un prix inférieur à sa valeur de reconstitution, vous faites une bonne affaire. Dans le cas inverse, vous surpayez votre part.

Un matelas de réserve

Les SCPI possèdent un matelas de sécurité pour absorber les baisses de valorisation de leurs actifs, avant même d’imposer une baisse de prix de leurs parts. Ainsi, ce matelas existant reste encore conséquent en 2023. Ce matelas de sécurité de +2,83% entre la dernière valeur d’expertise connue et le prix de part actuel. Cela signifie qu’il faudrait une baisse de -12,83% sur les valeurs d’expertise dite de reconstitution pour qu’une SCPI ait l’obligation de diminuer son prix de part, sachant que la société de gestion n’a aucune obligation d’ajuster le prix de la part tant que celle-ci ne dépasse pas de +/- 10% de la valeur de reconstitution.

Baisse des prix des parts, juste un ajustement, pas une crise !

Ainsi, Raphaël Oziel se veut rassurant. En cas de baisse de prix de parts, ce serait un ajustement, et non une crise comme celle connue par le passé dans les années 1980. « Pour la première fois depuis la crise des subprimes de 2008 certaines SCPI pourraient baisser leur prix de part en 2023/2024. D’une part à cause d’une baisse effective de la valeur de leur patrimoine, mais aussi pour leur permettre de remonter le rendement facial calculé de la façon suivante dividende   de l’année rapporté au prix de part au 1 er janvier. Cette inquiétude pour les épargnants est à relativiser dans le sens où ces baisses sont relativement faibles on parle de baisses à un chiffre. De plus la SCPI est avant tout un placement de long terme dont la promesse est de vous verser une rente nette de tous frais et de toutes contraintes d’un investissement locatif. La plus-value n’est que la cerise sur le gâteau. Après une diminution régulière des rendements au profit de la plus-value. La tendance s’inverse, la diminution des prix de l’immobilier pourraient faire remonter les rendements des SCPI. D’autant plus que la collecte au premier trimestre s’est montrée massive (2,4 milliards d’euros) permettant de réaliser des acquisitions avec des rendement supérieurs de 15%, 20%. La trésorerie des SCPI en attente d’investissement rémunérée à 3 ou 4% leur permet de ne pas se précipiter et de négocier au mieux à l’achat dans un nouveau monde ou plus que jamais Cash is King. Il faudra être particulièrement sélectif quant au choix des SCPI et ne pas oublier qu’en immobilier les menaces créent aussi de nouvelles opportunités ».