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SCPI en direct : Fiscalité

D 25 octobre 2012     A AA    


Si les SCPI détenues en direct offrent une rendement intéressant , leur fiscalité est complexe et assez lourde. Détails

SCPI en direct : Fiscalité de la pierre papier  

On dit des SCPI (société civile de [a[placement]a] immobilier) qu’elles sont "fiscalement transparentes" c’est à dire que la SCPI n’est pas redevable directement de l’impôt, mais que ce sont l’ensemble des porteurs qui devront le régler à hauteur des parts qu’ils possèdent.

Les parts de SCPI sont imposées sur le revenus pour les loyers perçus (revenus fonciers), mais également sur les plus values réalisées lors d’une cession   de parts.

Pour simplifier les démarches des associés (porteurs de parts), les société de gestion leur adressent chaque année, les documents stipulant les sommes à reporter sur leur déclaration de revenus.

SCPI en direct : fiscalité des revenus fonciers

Les revenus fonciers, correspondants aux loyers perçus, sont la principale source de revenus des SCPI. Pour les déclarer l’associé   devra choisir entre deux modes d’imposition : le régime réel ou micro-foncier si ses revenus ne dépassent pas 15 000 € par an. Au delà, le régime réel est obligatoire.

- Le régime micro-foncier :

Le montant des revenus foncier est à reporter sur feuille d’imposition 2042, ligne BE, il bénéficie d’un abattement de 30 %.

Ce régime fiscal est soumis à conditions :

- le porteur doit être propriétaire d’au moins un bien immobilier en location nue
- les revenus fonciers ne doivent pas excéder 15 000€/an sur les SCPI mais également les biens détenus en direct.
- les biens immobiliers ou Scpi détenus ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal (Scellier, Censi-Bouvard, Girardin, Malraux,...)

En cas de revente ou de fin de location d’un bien immobilier en direct en cours d’année, l’imposition des scpi ne peut plus bénéficier du regime micro-foncier qui passe de fait en régime réel.

- Le régime réel :

Au dessous de 15 000€ euros de revenus fonciers, ce régime est obligatoire. Par contre en cas de revenus inférieurs, il peut être choisi à la place du régime micro-foncier, par le porteur s’il le considère plus intéressant pour lui.

Ce régime ne bénéficie d’aucun abattement, mais les charges peuvent être déduites du revenus fonciers à déclarer.
Le régime réel peut donc être privilégié si l’investisseur a acheté les parts de scpi à l’aide d’un crédit et que le montant des intérêts d’emprunt sont supérieur à l’abattement forfaitaire de 30% du régime micro-foncier. Car dans le régime réel les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenus à déclarer.

Les charges et frais de gestion sont déduits en amont par la société de gestion. Il est donc possible d’enregistrer un bénéfice ou au contraire un déficit foncier  . Le déficit peut être déduit du montant IR à déclarer (hors intérêts d’emprunt) dans la limite de 10 700€ par an. En cas de déficit dépassant ce plafond, la différence peut être reportée sur l’année suivante et ce pendant 10 ans.

L’achat de parts de SCPI dont le rendement moyen actuel dépasse les 5% est supérieurs au coût moyen annuel du crédit. L’acquéreur bénéficier d’un effet de levier conséquent .

Le bénéfice réalisé est soumis en premièr lieu aux prélèvement sociaux puis à l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche d’imposition.

Attention ! Une fois souscrit le régime réel est automatiquement appliqué sur une durée irrévocable de 3 ans.

SCPI en direct : Fiscalité sur les plus-values

On distingue differentes sortes de plus-values réalisées par les scpi :
- les plus-values sur les valeurs mobilières : placements réalisés par la scpi sur des fonds, Sicav ou Fcp.
- plus values sur les immeubles : revenus dégagés par la revente de bien immobiliers détenus depuis moins de 30 ans.
- plus values de cession de parts : la plus-values réalisée bénéficie d’un abattement progressif selon le nombre d’années de détention :
- 2% d’abattement entre la 5ème et la 17ème année
- 4% d’abattement entre la 17ème et la 24ème année
- 8% d’abattement entre la 24ème et la 30ème année

Au delà de 30 ans de détention, les plus-values sont totalement exonérées d’impôts sur le revenu.

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(1) : TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Performances brutes de fiscalité et des prélèvements sociaux. Les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir. Informations fournies à titre indicatif uniquement. Liste non exhaustive des SCPI du marché, triée par TDVM décroissant.

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