Revenus fonciers : Réduire ses prélèvements sociaux, c’est possible !

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Souscrire en SCPI de déficit foncier permet d’éviter ou de réduire cette imposition à court terme...

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📌 Guide SCPI : Revenus fonciers : Réduire ses prélèvements sociaux, c’est possible !

Revenus fonciers : une imposition élevée

Nombreux sont les Français qui rêvent d’investir dans l’immobilier pour préparer leur retraite. Certains de ceux qui se sont lancés ont peut-être regretté leur choix. En effet, lorsqu’on est imposé à partir d’une tranche marginale d’imposition de 30%, la rentabilité finale du bien est fortement amoindrie.

De plus, la taxe foncière et les prélèvements sociaux (15.5%) viennent s’ajouter sur l’imposition des loyers perçus. La facture fiscale totale est donc lourde.

Pour les SCPI, le problème est similaire à celui de l’immobilier possédé en direct.

Selon le régime réel, les revenus fonciers issus des immeubles exploités par les SCPI viennent s’ajouter aux revenus classiques, et sont ainsi imposés à la tranche d’imposition de l’investisseur, plus les prélèvements sociaux.

Revenus fonciers : le déficit foncier pour réduire ses taxes

Les SCPI déficit foncier permettent non seulement de gommer la totalité ou une partie de son revenu foncier mais également de diminuer au moins à court terme les prélèvements sociaux.

La déduction d’impôt est applicable sur le déficit foncier mais également sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros. En cas d’atteinte de ce plafond, le report du déficit non utilisé peut être reporté sur une durée de 10 ans.

Les scpi de déficit foncier investissent dans des immeubles nécessitant des rénovations importantes. Les logements rénovés sont ensuite loués . Ces SCPI permettent de créer un déficit foncier, c’est-à-dire que les revenus fonciers sont inférieurs au charges engagés (coûts des travaux).

Cela génère un déficit, réparti la plupart du temps sur les 2 premières années.

L’investisseur peut alors affecter ce déficit à ses revenus et générer ainsi des économies d’impôt.

Plus l’investisseur se situe dans une tranche élevée d’imposition, et plus ce système est intéressant.

Exemple :
Une scpi déficit foncier acquiert un immeuble nécessitant un certain nombre de travaux de rénovation. Le coût des travaux représente 55% du montant des parts les travaux seront étalés sur 2 ans. (40% la première année et 60% la seconde)

Mr martin acquiert en 2011, des parts de cette SCPI à hauteur de 70 000 € dont 55% (38 500 €) sont alloués aux travaux. Il est imposé à 41% sur le barème de l’impôt sur le revenu.

Le montant des travaux effectués va gommer les revenus fonciers et permettre une économie d’impôts sur le revenu et sur les prélèvements sociaux :

- 2011 : 38 500€ X 40% = 15400 €
l’économie d’impôt sera donc de (41% de 15 400€) 6 314€

- 2012 : 38 500 X 55% = 21 175 €
l’économie d’impôt sera donc de (41% de 21 175€) 8 682€

Soit une économie d’impôt sur le revenu de 14 996€ sur 2 ans

Mr Martin n’ayant pas de revenu foncier sur cette scpi, il n’est pas non plus redevable de la CSG-CRDS (prélèvements sociaux).

Noms SCPI Durée investissement Réduction impôt (1) Frais souscription En savoir plus
DEFICITIMMO 15 ans 55.00% 12.000% DEFICITIMMO
PIERRE CAPITALISATION 15 ans 39.00% 11.000% PIERRE CAPITALISATION
RENOVALYS 7 18 ans 27.00% 11.000% RENOVALYS 7
URBAN PIERRE 5 16 ans 33.00% 12.000% URBAN PIERRE 5
URBAN PIERRE 6 16 ans 33.00% 12.000% URBAN PIERRE 6
(*) : Informations fournies à titre indicatif uniquement. Il est rappelé que l'investissement sur SCPI est un placement à risque de perte de capital et ne doit représenter qu'une diversification pour ses placements et une faible partie de ses avoirs. Le taux de réduction d'impôt maximal indiqué est celui obtenu après la durée totale du placement, sous réserve que la SCPI respecte pendant toute la durée les conditions d'éligibilité aux dispositifs fiscaux respectifs. L'investisseur est soumis à la contrainte de conserver ses parts fiscales pendant toute la durée du placement, sous peine de rembourser les avantages obtenus lors de la souscription.

(1)Calculs effectués sur la base d'un investissement dans la SCPI de 20.000€ pour un profil d'un contribuable déclarant 50.000 € de revenus, dont 10.000€ de revenus fonciers, soumis au taux marginal d'imposition de 30%.

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Les SCPI sont des produits financiers à risques, de long terme, et ne conviennent pas à tous les profils d'investisseurs.

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