SCPI : le démembrement de propriété

SCPI : les parts d’usufruit

Dans un démembrement de propriété, l’usufruit et le droit de jouir sur une durée déterminée (5 ou 10 ans) et d’assumer un bien immobilier sans en être le propriétaire. Acheter des parts de scpi en usufruit permet d’en percevoir les revenus locatifs comme un véritable propriétaire.

L’usufruit est acquis à un prix bien inférieur à celui de la pleine propriété. La valeur de l’usufruit dépend des facteurs suivant :

 la durée de l’usufruit,
 le niveau des revenus espérés,
 la progression de ces revenus pendant toute la durée du démembrement,
 le niveau de progression de la valeur des parts.

Les avantages sont qu’avec un investissement minimum, il est possible de percevoir un revenu locatif dont le rendement (non garanti) est décuplé compte tenue de la forte décote à l’achat.

De plus sur un plan fiscal l’usufruit est amortissable. Il permet de réduire l’imposition sur les revenus fonciers servis par les parts.

SCPI : les parts de nue propriété

Acquérir des parts de scpi en nue propriété équivaut à être propriétaire sans acquérir les bénéfices des revenus locatif. Le premier avantage est purement fiscal.

La pleine propriété n’interviendra qu’au moment de la fin de l’usufruit en attendant l’investisseur :

 ne payera aucun impôt sur les revenus locatifs,
 pourra déduire de son patrimoine le prix des parts.

L’avantage principal de cette solution d’investissement en scpi est donc de réduire considérablement voire d’annuler son isf en sortant de son patrimoine imposable le capital investil dans ces scpi.

La nue-propriété s’adresse donc aux investisseurs fortunés, fortement imposés. Ils peuvent ainsi préparer leur retraite en se garantissant des revenus complémentaires dans les 10 ans, tout en réduisant leur imposition.

L’acquisition de la nue propriété des parts de SCPI coûte :

 79% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 5 années.
 66% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 10 années.

Le second avantage est donc le prix des parts, car le détenteur bénéficie d’une grosse ristourne sur le prix initial en pleine propriété.

Il pourra une fois la pleine propriété "récupérée" faire le choix de conserver ses parts afin de recevoir les revenus locatifs ou les revendre en bénéficiant d’une plus-value intéressante.