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Fiscalité des SCPI via l’assurance-vie

D 24 avril 2012     A AA    


De nombreux contrats d’assurance-vie proposent de souscrire en SCPI. Une solution très avantageuse pour profiter des avantages de ce type de placement tout en conservant la fiscalité privilégiée de l’assurance-vie...

SCPI : une fiscalité allégée grâce à l’assurance-vie

La [a[fiscalité des scpi]a] achetées en direct est assez lourde, tout comme elle l’est pour l’immobilier locatif en direct.

Souscrite au sein d’un contrat d’[a[assurance-vie]a], les scpi entre dans l’enveloppe fiscale de l’[a[assurance-vie]a].

Les revenus et plus values réalisés par une scpi sont alors imposés de la même manière que les gains de l’assurance-vie sur un fonds euros ou une unité de compte. Les revenus fonciers des scpi peuvent ainsi échapper en partie à l’imposition à condition que le délai de blocage du placement soit bien respecté.

En direct, les revenus fonciers des scpi sont intégrés à l’impôt sur le revenus. L’imposition peut donc atteindre jusqu’à 41% selon votre tranche d’imposition. Une imposition lourde qui réduit le rendement potentiel des scpi (rendement moyen de 5.16% en 2011)

Exemple d’un investisseur imposé à une tranche marginale maximal de 41%. Il a acquis des parts de scpi rémunérées à 5.5%. Un fois l’imposition appliquée , le rendement net de ses placement est réduit à : 5,5% – 13,5% (CSG CRDS) – 41% (Impôt sur le revenu) = 2.5%. Le rendement attractif en apparence, l’est beaucoup moins après imposition.

SCPI : les avantages de l’assurance-vie

Intégrer ses scpi à un contrat d’assurance-vie permet de contourner ce problème en profitant une fiscalité très avantageuse :

Au delà de 8 ans de conservation ( terme du contrat), les plus values réalisées sont soumises au prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5 % donnant droit à un avoir fiscal de même montant dans la limite de 4.600 € (ou 9.200 € pour un couple). Ou peut être intégré dans le revenu imposable après abattement de 4.600 € (ou 9.200 € pour un couple)

Investir dans l’immobilier via son contrat d’assurance-vie, permet donc d’associer un outil de capitalisation et un outil de rendement tout en bénéficiant d’une enveloppe fiscale très privilégiée, puisqu’une fois l’abattement appliqué, l’impôt est souvent nul.

Bien entendu en cas de sortie anticipée, les revenus fonciers seront imposés sur le revenus comme pour les scpi acquises en direct. Toutefois, en cas de besoin de liquidité, il est appréciable de pouvoir effectuer un rachat, d’autant plus que les scpi en direct sont parfois peu liquide et nécessitent d’être patient en cas de revente.

Bon a savoir

L’assurance vie ne vous permettra pas d’utiliser le levier d’endettement et d’acheter à crédit des parts de SCPI

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